Thủ tục cần thiết khi mua bán nhà, ðất và lệ Phí trước bạ
Khi mua hoặc bán nhà, chủ nhà thýờng bãn khoãn mình phải ðóng các khoản lệ phí nào và thủ tục nhý thế nào. Ngýời mua ( bán) phải nộp phí trýớc bạ ( 0,5%) và Thuế thu nhập cá nhân 2% trên giá bán nhà. ( Nếu có 1 nhà , ðất duy nhất thì ðýợc miễn TTNCN)
Hỏi :
Tôi ở Vũng Tàu, hiện ðang muốn mua một miếng ðất làm nhà ở nhýng không biết trình tự thủ tục ra sao và sợ bị ngýời bán… lừa. Xin hýớng dẫn trình tự thủ tục khi tiến hành giao dịch mua bán nhà ðất.
Cụ thể, khi hai bên ra phòng công chứng ký giấy thì mảnh ðất ðó ðã thuộc về tôi hay chýa? Lúc này tôi có thể trả hết tiền cho bên bán? Nếu giao kèo sau khi công chứng, tôi phải trả hết tiền và tự làm thủ tục còn lại thì sau ðó còn phải ðóng những lệ phí gì? Nếu có mỗi loại bao nhiêu phần trãm?
Hiện tôi rất bối rối với những thông tin này. Rất mong nhận ðýợc tý vấn.
tuan nguyen (minhtuan60212@… )
và nhiều bạn ðọc khác
- Luật sý Nguyễn Vãn Hậu trả lời:
Theo quy ðịnh của pháp luật về ðất ðai, khi tiến hành thủ tục giao dịch bất ðộng sản là QSDÐ thì bên nhận chuyển nhýợng nộp 01 bộ hồ sõ gồm có:
a) Hợp ðồng chuyển nhýợng QSDÐ
b) Giấy chứng nhận QSDÐ hoặc một trong các loại giấy tờ về QSDÐ quy ðịnh tại các khoản 1, 2 và 5 Ðiều 50 của Luật ðất ðai (nếu có).
Hợp ðồng chuyển nhýợng QSDÐ quy ðịnh tại ðiểm a nêu trên phải ðýợc lập thành vãn bản và có chứng nhận của phòng công chứng hoặc chứng thực của UBND xã, phýờng, thị trấn nõi có ðất.
Về trình tự, thủ tục mua bán nhà ở bao gôÌm các býớc sau:
- Býớc 1: Các bên mua bán ðến lập hợp ðồng mua bán tại cõ quan công chứng (không phân biệt ðịa bàn), kèm theo giấy tờ chứng minh quyền sở hữu nhà ở và giấy tờ tùy thân. Hợp ðồng có thể ðýợc soạn sẵn hoặc do công chứng viên soạn.
- Býớc 2: Một trong hai bên nộp hồ sõ mua bán tại cõ quan quản lý nhà ở cấp huyện (nếu là cá nhân), cõ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh (nếu là tổ chức). Trýờng hợp bán một phần nhà ở gắn với quyền sử dụng ðất ở thì phải kèm theo bản vẽ sõ ðồ diện tích nhà ở, ðất ở có thẩm tra của của cõ quan quản lý nhà ở nếu tại ðô thị, có xác nhận của UBND cấp xã nếu tại nông thôn.
- Býớc 3: Cãn cứ vào hồ sõ, cõ quan quản lý nhà ở sẽ kiểm tra, xác ðịnh vị trí thửa ðất và gửi cho cõ quan thuế ðể xác ðịnh nghĩa vụ tài chính (nếu có).
- Býớc 4: Sau khi có thông báo của cõ quan thuế, cõ quan quản lý nhà ở sẽ gửi thông báo nộp thuế ðể chủ nhà ði nộp nghĩa vụ tài chính tại cõ quan thuế.
- Býớc 5: Sau khi ðã nộp thuế, chủ nhà nộp biên lai thu thuế, lệ phí trýớc bạ cho cõ quan quản lý nhà ở ðể nhận giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng ðất ở.
Nhý vâòy, khi hai bên ra phòng công chứng ký tên, lãn tay thì QSDÐ ðó vẫn chýa thuộc về bạn, vì ðối với tài sản là bất ðộng sản thì việc chuyển quyền sở hữu có hiệu lực kể từ thời ðiểm ðãng ký quyền sở hữu (khoản 1 Ðiều 168 BLDS). Việc thanh toán tiền và phýõng thức thanh toán do các bên thỏa thuận nhằm ðảm bảo quyền lợi của mình.
Nếu hai bên thỏa thuận bạn phải trả hết tiền và tự làm thủ tục còn lại thì lúc này bạn phải thực hiện nghĩa vụ thuế gồm lệ phí trýớc bạ (ðây là loại phí mà theo quy ðịnh của pháp luật bên mua phải chịu), và thuế thu nhập cá nhân (ðây là loại thuế mà theo quy ðịnh của pháp luật bên bán chịu).
Luật sý NGUYỄN VÃN HẬU
Xin cho biết khi mua ðất chúng tôi phải trù tính bao nhiêu loại thuế má & chi phí?
* Có bao nhiêu loại thuế?
* Thuế ðóng mỗi nãm hay 1 lần khi mua?
* Có những phụ thu, chi phí nào khác nữa không? các phụ thu này phải ðóng hằng nãm?
Xin cám õn.
Trả lời:
- Nếu còn là ðất nông nghiệp dùng xây nhà ở, muốn hợp thức hóa ðể ðýợc cấp giấy chứng nhận chủ quyền ðất ở thì bạn phải nộp tiền sử dụng ðất bằng 50% giá qui ðịnh tại thời ðiểm cấp giấy.
- Nếu mua ðất giấy tay, ngýời sau cùng phải chịu mọi khoản thuế. Theo ðó, ngýời mua ðất sau cùng ngoài việc phải chịu khoản lệ phí trýớc bạ cho lần mua ðất của mình sẽ phải chịu luôn các khoản thuế chuyển quyền sử dụng ðất, lệ phí trýớc bạ cho các lần mua bán của các chủ sở hữu trýớc ðó nếu việc mua bán, chuyển nhýợng thực hiện sau ngày 1-1-2000 (ngày nghị ðịnh 19/CP của Chính phủ về thuế chuyển quyền sử dụng ðất có hiệu lực).
- Nếu mua ðất thuộc dự án của công ty nào thì công ty ðó có trách nhiệm ðóng tiền SDÐ cho cả dự án và làm thủ tục ðể ðýợc cấp giấy chứng nhận quyền SDÐ cho cả dự án, sau ðó mới làm thủ tục tách cho từng cá nhân. Trýờng hợp này ngýời mua ðất không có nghĩa vụ phải nộp tiền SDÐ cho Nhà nýớc. Nếu chủ ðầu tý chýa nộp tiền SDÐ thì phải yêu cầu ðõn vị ấy nộp.
Ngoài ra, Theo Luật thuế Thu nhập cá nhân vừa ðýợc Quốc hội thông qua, thu nhập từ việc chuyển nhýợng quyền sử dụng ðất cũng sẽ ðýợc tính vào thuế thu nhập cá nhân, chỉ miễn thuế với những việc chuyển nhýợng giữa những thành viên trong gia ðình.
Thu nhập chịu thuế xác ðịnh bằng giá chuyển nhýợng ðất, theo từng lần chuyển nhýợng, trừ giá ðể mua ðất ðó và các chi phí liên quan. Trong trýờng hợp này mức thuế suất sẽ là 25% giá trị chênh lệch.
Giá chuyển nhýợng bất ðộng sản là giá theo hợp ðồng chuyển nhýợng. Giá mua bất ðộng sản là giá theo hợp ðồng tại thời ðiểm mua. Các chi phí liên quan ðýợc trừ cãn cứ vào chứng từ, hóa ðõn, bao gồm các loại phí, lệ phí, chi phí cải tạo ðất, cải tạo nhà, chi phí san lấp mặt bằng, ðầu tý xây dựng nhà ở, kết cấu hạ tầng và công trình kiến trúc trên ðất, các chi phí khác liên quan trực tiếp ðến việc chuyển nhýợng bất ðộng sản.
Trýờng hợp không xác ðịnh ðýợc giá mua và chi phí liên quan ðến việc chuyển nhýợng bất ðộng sản thì thu nhập chịu thuế ðýợc xác ðịnh là giá chuyển nhýợng bất ðộng sản. Khi ðó mức thuế suất ðýợc tính là 2% giá trị chuyển nhýợng.
Luật cũng quy ðịnh, trýờng hợp ngýời chỉ có một nhà ở, ðất ở duy nhất cũng ðýợc miễn thuế thu nhập khi chuyển nhýợng nhà ở, quyền sử dụng ðất ở và tài sản gắn liền với ðất ở của mình.
Lệ Phí trýớc bạ
Tuy nhiên cũng có những trýờng hợp không phải nộp lệ phí trýớc bạ, cụ thể là:
Nhà ðất ðã ðýợc cấp giấy chứng nhận chung cho cả hộ gia ðình, khi phân chia nhà ðất cho những ngýời trong hộ gia ðình thì không phải nộp lệ phí trýớc bạ. Chuyển giao tài sản cho vợ, chồng, con cái, cha mẹ cũng không phải nộp lệ phí trýớc bạ.
Nhà ðất ðýợc ðền bù, kể cả nhà ðất ðýợc mua bằng tiền ðền bù.
Tổ chức, hộ gia ðình, cá nhân ðýợc nhà nýớc giao ðất, cho thuê ðất ðể sản xuất nông, lâm ngý nghiệp.
2/ Cách tính lệ phí trýớc bạ nhý thế nào?
Tiền nộp = (Diện tích ðất) X (Giá ðất) X (lệ phí)
-Diện tích ðất ðýợc tính bằng m2.
-Giá ðất ðể tính tiền sử dụng ðất do UBND tỉnh, Thành phố quy ðịnh, ở TPHCM áp dụng theo bảng giá ðất 05.
-Lệ phí là 0,5 %
